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人才引进 落户“零门槛” 定向放松,新一轮楼市政策松绑玩出“

作者:匿名 日期:2019-12-02 17:02:47  阅读量:3585

     

中国的房地产市场本质上是一个政策市场。

2010年4月,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的十条新国家通知》。中国房地产市场正式开始实施“限购令”:要求购房必须与当地社会保障和纳税挂钩。

到2011年,全国超过46个城市实施了“购买限制”,房地产市场开始迅速降温:2011年北京房价仅增长5%,2012年首次出现负增长。

2011 -2013年期间,大量的人因为缺乏房地产市场而卖出了大量的房地产,导致房地产市场存量快速增长:中国商品房存量从2011年的2.7亿平方米上升到2012年的3.6亿平方米,每年增长33%。

截至2013年底,全国商品房存量飙升至4.9亿平方米,2014年达到6.2亿平方米,最终在2015年达到7.1亿平方米的峰值。

限购五年来,全国房地产库存增加了三倍。

因此,到2015年底,中国房地产市场将不得不开始“去库存化”的政策调整:“330”新政策将于2015年正式出台,“涨价去库存化”周期将全面启动。

一是通过多次“降息”刺激房地产需求,增加货币流动性:2015年,降息高达5倍,降息达到4倍,导致流动性泛滥。

二是允许各地全面放开“限购令”,允许资金进入房地产行业刺激需求,达到去库存化的效果:全国40个城市完全取消了限购。

利率的大幅下调、购房限制的减少以及棚户区改造的取消直接推低了全国商品房存量:从2015年的7.1亿平方米降至2018年的5.2亿平方米。两年内,2亿平方米的商品房存量已经通过政策消化。

与此同时,从2015年到2017年,大多数城市的房价都在快速上涨:2015年,北京的房价只有28,000/m2,2017年,北京的房价上涨到48,000/m2,两年内上涨了70%。

2017年3月,随着“317”新政策的出台,两年的清仓周期正式结束,房地产监管重新开放,夜壶再次被扔到床底下。

通过以上回顾,我们应该清楚地看到,上一轮房地产放松管制的根源在于库存的高增长,而随着库存的下降,政策红利周期也消失了。

新的监管政策周期已经实施了近3年。未来会有一个“不附带条件的”政策红利周期吗?我们认为最近的一些消息仍然非常值得关注。

首先,南京市政府决定完全放宽“六合区”的购房限制政策,不要求非本地户籍人员提供社会保障和个人税务证明。

其次,天津和河北分别在滨海新区、宝坻中关村园区和北方三县实施了“北京非资本功能性松动项目定向松动政策”,这是典型的定向松动。

事实上,在此之前,已经有两轮变相的房地产市场放松管制政策:

第一轮是始于2018年的“人才新政”。各地通过“抢人才”变相放宽限制,推动了一轮房价上涨。据统计,2018年,20多个城市出台了新的人才引进政策,都放宽了购房资格。

第二轮是始于2019年的定居点“零门槛”。各地都从“抢人才”变成了“抢人”。定居门槛已经大规模放宽。有些城市甚至可以直接定居,只要他们有身份证。

定居“零门槛”政策主要源于国家发改委2019年4月发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求城市人口不足500万的城市大规模放宽定居门槛。

截至10月,已有30多个城市实施了“零门槛”定居的新政策。只要他们有身份证和学历证书,他们就会当场定居下来,买房子就买。

然而,随着2019年经济下行压力的增加,高负债的“灰犀牛”和中美贸易战中的“黑天鹅”并存,导致国内买家更加感到置身事外。

零门槛新政策的效果明显下降,房地产市场将在2019年变冷。这导致当地政府不得不引入“3.0版本的采购限制和放松”:一项有针对性的自由化政策。

定向宽松最典型的例子是大湾区珠海:2019年5月,珠海不设任何条件直接取消了对港澳居民的购房限制。然而,没有定居在这里的内地人也可以不受限制地购买,只要他们手中有人才证书。

接力棒的“定向松动”政策在天津、廊坊三县实施,即北京市对当地通州区被解除责任的单位和个人不得直接购买接力棒。

到2020年,我们判断更多的城市将出台“有针对性的宽松”政策:只要同一大都市圈的人不需要定居下来,他们就可以直接买入买入。

“北京人可以去北京买;上海人可以去上海购物。来自深圳和香港的人可以在整个海湾地区买就买。”大城市圈的协调发展战略将于2020年形成。

背后的政策逻辑是:跨城市购买,而不是投机;但是在整个城市群购买房屋绝对是投机行为。因此,打击房地产投机的目标应该是有针对性的,应该禁止跨城市购买。

未来,城市群内将实现一小时交通圈。工作和居住的范围通常是跨城市的,在一个城市工作,在另一个城市生活。通勤将通过城际铁路和大跨度地铁实现。

因此,在这种背景下,对城市群内的单个城市实施"社会保障"购买限制不再合适:这将严重阻碍城市群内的自由流动。

如果在北京工作的人想在廊坊买房和生活,他们必须去廊坊工作并获得社会保障。这种情况肯定会被打破:这是一个典型的把一英亩土地分成三部分的想法。

同样,为什么在深圳工作的人需要在东莞工作以获得社会保障和纳税,才能在东莞买房和居住?如果这种情况不打破,建立一个跨区域的交通模式和一小时的交通圈将是一种浪费。

因此,在未来,实现大城市群房地产市场的全面“有针对性放松”,实现城市群内城市的“社会保障认同”,将是大势所趋。只有这样,中国的大城市集群战略才能继续推进。

因此,我们认为,2020年大城市集群战略的“定向放松管制”政策将是中国房地产市场面临的最大政策红利。城市群内的交通布局和产业转移方向将决定城市圈内的人口流动,从而决定每个城市房地产市场的未来生死。

因此,不要低估“定向宽松”,它可能会带来新的投资机会!

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